1. 研究目的与意义
回顾来看，去年的房地产调控政策，大致可以分为试探性放松、地方性松绑此起彼伏、重点城市保教楼、积极推进出险企业与项目融资四个阶段。期间，央行宣布年内首次降息，1年期LPR下调10个BP，5年期LPR下降5个BP。3月16日，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、证监会、财政部等六部门相继表态，促进房地产业良性循环和健康发展，释放出积极信号。二季度，各地因城、因势施策，市场压力首当其冲的三四线城市政策出台频次环比近乎翻番。也就在此时，中央层9面对于房地产的发声逐渐增多且更加明晰，以4月29日中央政治局会议为重要标志，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。5月20日，5年期LPR下调15个BP，创历史以来最大降幅。三季度，“烂尾楼”风波在全国层面愈演愈烈，销售端几乎停摆，政策重点开始转向“保交楼、稳民生”。7月28日，中央政治局会议强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。随后银保监会等部门接连发声，各方全力推动保交楼。及至四季度，保交楼首入中央政治局会议内容，以“930”三条重磅利好为标志，对房地产的支持力度加大。11月开始，金融端祭出组合拳，双十一当天金融16条托底楼市，力度达到空前高度，加之支持房企融资的“三箭齐发”，且时隔12年再度重启“借壳上市”，政策开始由“保项目”向“保主体”过渡。12月，以中央经济工作会议的召开为重要开端，保稳定、化风险成为主要任务，同时确定了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的目标，房地产“支柱产业”的地位再次被确认。期间，武汉、厦门、西安、南京、苏州等多个高能级城市迅速加入松绑大军，且无论供给端还是需求端，松绑力度都在不断加大。
卓越云曜位于国家级南京江北新区、双隧核心区、南工大板块（浦乌路以西、胡桥路以北），由卓越集团倾力打造。卓越云曜位于长江隧道与扬子江隧道两隧之间，3公里范围内轨道、公路交通覆盖。距地铁 10号线工业大学站约1.5kM，东邻13号线兴隆站（规划），出行便捷。
可行性研究，是随着技术的进步和经济管理科学的发展而兴起并日趋完善的一门综合性科学。由于可行性研究采取的科学分析论证方法，能够较准确地提供技术上先进、经济上合理的建设9方案，因此，已被许多国家广泛采用。国外经验证明，凡是经过可行性研究的项目，一般成功的多，失误的少。所以可行性研究已成为确定建设项目前必不可少的一项工作程序。投资一个项目，目的就在于最大限度地获得经济效益和社会效益。任何投资决策的盲目或失误，都可能导致重大的损失，特别是重大项目的决策正确与否，将会影响整个国民经济的结构和规模。因此，做好可行性研究显得尤为重要，如何使有限的资金和资源发挥尽可能大的效用，这是可行性研究需要解决的核心问题。项目可行性研究的意义，项目可行性研究有利于实现投资决策科学化，提高经济效益，项目可行性研究是国家从宏观角度加强投资效益管理的重要手段，项目可行性研究是实现投资决策科学化、民主化的重要方式，项目可行性研究与评估符合国际惯例，有利于推进我国的对外开放，项目可行性研究是落实基本建设程序的重要步骤，是按基本建设程序做好投资项目设计、筹资、施工、运营等各项工作的依据。
2. 课题关键问题和重难点
本课题的关键问题：
1、房地产市场近况。主要通过查找该宗地所在地近几年房地产的交易资料、最新新盘开盘业绩、一手楼盘顺销期的到访量和认购量，了解宗地所在地房地产市场的竞争情况。
2、客户定位。根据市场近况，推测出各年龄段的购房力度，和最受欢迎的套房面积和户型。以及宗地周边配套设施，比如是否临近学校，周围商城建设情况，交通是否便利，周边居民就业情况等等。
3. 国内外研究现状（文献综述）
1、引言
现代房地产开发前期的策划内容，对于整体项目的经济价值的实现有着较大的影响作用，根据房地产前期策划内容及理论的分析，能够有效明确房地产开发中的具体目标，通过分析方法，对项目效益实现进行合理的规划。依据该次实际房地产开发项目，对其市场环境及项目定位进行了合理的分析，进而提出了规划建议，为开发项目实现项目价值提供依据。
房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价;并在此基础上对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性 以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。
4. 研究方案
先了解该宗地所在地的地况，根据地况设置相应的前期方案，大致确定产品的方向。再通过网络大量搜集该宗地所在地的市场数据，主要包括各类房屋的销售情况，从而推测出各类户型的销售情况，判断最受欢迎的户型和最适宜的房屋面积，从而完善该产品的比例分化，尽可能的将产品比例更加贴切客户购买情况；确定购买力人群，从而确定该产品的受众人群，当时了解该地的就业情况，从而判断该地市场的购买力度。根据受众人群的不同来完善产品，使产品能够多元化的同时，又不至于在后期大量产品空置销售不出的情况出现；了解周边配套设施和环境，如有明显不足的配套设施需要自行完善，比如教育配套是否完善，是否需要自行建设幼儿园等，周边商业配套是否能够满足客户平时的生活需求，周围医疗配套是否齐全，客户的基本医疗保障是否完善。周边同类型产品的竞争力度，判断出该项目的可行性，该宗地市场是否活跃，从而大致确定后期销售方案；了解该宗地近期相关政策，及未来发展前景，才能更好的规划该产品，使产品在复合基本要求的同时又有所区别于其他产品，从而增大该产品在市场的竞争力度。
通过了解项目概况，从而设计建设用地规划。根据周边现有楼盘售价分析，预测该项目预期售价，计算该项目的销售面积，确定该项目的销售均价，从而推测该项目的销售收入，据前期的产品定位和受众人群的确定来设计产品，主要是通过CAD来完成户型的设计，小区大致的规划图形。计算出该项目的总建筑面积，地上建筑面积，住宅建筑面积，容积率，绿化率等，看是否符合要求。然后根据周边楼盘近期销售情况，确定该产品的后期销售方案。最后通过计算及分析得出成本预算，盈利能力分析等，来判断该项目的可行性。
可行性研究的专业度较高，所需要掌握的知识面也较广。前期市场概况、客户定位、产品定位等，都需要通过收集大量的资料进行分析来确定，后期还要通过大量的计算来证实该项目是否可行，这不仅需要在校学习的知识储备，还需要一定的资料查找能力、整理能力分析能力，这也得利于互联网的精准高效。在这过程之中不仅需要复习在课堂上的所学，还需要通过实践把所学与实际联系起来，同时在遇到难题时要不断完善自我，只有通过不断的实践，积累经验，才能在未来少走弯路。
5. 工作计划
2022年12月份，1通过毕设系统完成审题、课题分配、下达任务书；2熟读指导手册，了解毕设工作情况和相应要求，需要完成的工作等。
2023年1月份，完成开题报告，英文翻译。
2023年2月份，搜集相关资料完成项目概况总结，通过对数据的分析完成该地的市场分析确定客户群体。
以上是毕业论文开题报告，课题毕业论文、任务书、外文翻译、程序设计、图纸设计等资料可联系客服协助查找。
